一直以来， 楼市调控的逻辑是侧重需求端， 不管是限购、 限贷抑或是购房和户籍政策挂钩均如是表现。而供给端更强调从生产、 供给端入手， 而房地产因受土地财政、 投资投机等相关因素的影响， 一直处于低质量的高供给状态， 这也是此次房地产存在过剩的关键原因之一。

　　21世纪经济宏观研究院分析师 纪睿坤

　　特约分析师 葛逸瑶

　　化解房地产库存被列为经济结构性改革的四大歼灭战之一，房地产过剩将直接带来的是金融和经济系统的危机。

　　多年来，作为对经济增长拉动效应最大的产业，房地产兼具了消费和投资的双重属性。房地产业的繁荣，不仅拉动了钢铁、水泥、电解铝、玻璃等产业的发展，也拉动了装修材料、电器、轻工等产业的繁荣，也促进了相关服务业和金融业务的拓展。

　　与此同时，房地产也是过去拉动城镇化发展的主要力量，亦是政府土地财政收入的重要来源。在目前的中国经济中，恐怕没有其他产业能像房地产业有如此全面的拉动效应。

　　因此，选择在房地产业进行供给侧的改革，有着更深层次的原因，而这样的改革方向也决定了未来房地产政策的新走向。

　　为什么房地产要推动供给侧改革?

　　一直以来，楼市调控的逻辑是侧重需求端，不管是限购、限贷抑或是购房和户籍政策挂钩均如是表现。

　　然而，当前的楼市形式已经表明，楼市的需求端是有限的，2014年9月，中央出台了一系列的楼市托举，刺激住房消费的政策。21世纪宏观经济研究院认为，托举政策对于稳定房地产市场，防止房地产硬着陆具有重要作用。但也存在诸多后遗症，且无法从根本上解决房地产问题，比如利好集中一线城市放大一线城市房价泡沫，再增三四线城市供应等。

　　也就是说，以刺激需求为主的房地产托举政策并不能从根本上解决中国房地产问题，进而促进房地产持续健康发展。

　　21世纪宏观经济研究院认为，让房地产市场回归消费品，力推房地产的供应侧改革是从根本上解决当前的房地产问题，促进房地产持续健康发展的根本。

　　供给侧改革不是简单的增减供应

　　供给端更强调从生产、供给端入手，而房地产因受土地财政、投资投机等相关因素的影响，一直处于低质量的高供给状态，这也是此次房地产存在过剩的关键原因之一。

　　1.总体来看，房地产及相关产业链存在明显过剩

　　据不完全统计，房地产上下产业链涉及20多个行业，以支撑房地产发展的建材水泥为例，根据国家统计局数据，1-8月份全国累计水泥产量15.05亿吨，与去年同期相比减少8600多万吨，同比下降4.99%;8月份单月水泥产量同比下降4.25%。

　　今年前十个月房地产投资增速降至2%，不排除进一步降到零的可能。在房地产投资增速下滑的同时，上下游产业端的需求也将进一步下降。

　　2.从区域来看，三四线城市和部分二线城市存在明显过剩

　　在中国的城镇化过程中，存在大中小城市不平衡发展的现状，且不同城市的产业导入、资源和人口流动均存在差异，这也直接影响房地产的供需状况，也是导致楼市分化状态难解的主因。

　　3.按照房地产属性来看，也存在结构性过剩

　　长期以来，工业用地供给成本较低，但在土地财政的属性下，商业和住宅地价被抬高，与此同时，新型产业业态、养老、创业、影视等土地短缺。

　　在新企业层出不穷时，一些管理不善、效益不佳的“僵尸企业”却占用大量资金、土地等宝贵资源，延缓了产业转型升级和结构优化。

　　同时，保障房和棚改以及农民居住需求紧缺，商品房品种过剩。

　　4.低成本、污染较高的地产品类过剩，反之绿色、高质量的地产品类紧缺。

　　长期以来税收、土地、资源价格等相关机制都是注重鼓励工业发展的，服务业发展的成本较高，而且金融、养老、医疗、教育等服务业发展还面临市场准入方面的障碍，存在玻璃门、弹簧门。

　　房地产过剩的深层次原因是什么?

　　所谓的“供给侧”改革， 不同于需求侧管理的通过提高社会需求来促进经济增长，是要用有效的宏观政策和法律保障，将生产要素引向需要发展的地方去，使生产要素合理流通、科学组合。

　　21世纪宏观经济研究院认为，当前房地产的过剩，究其根本就是一直以来供需错配，生产要素不合理流通。房地产因受土地财政、投资投机等相关因素的影响，一直处于低质量的高供给状态，这也是此次房地产存在过剩的关键原因之一。具体来说有以下几点：

　　1.开发商和购房者的投资、投机行为很大程度上不是依据市场信号，而是依据政府价格信号进行，一直以来，政府过度使用政策杠杆，形成了政府大于市场的“政府价格信号”。

　　2.房地产催发的土地财政收益的驱动，使政府行为经济人化。在现有土地财政带来巨大吸引力下，政府变成了以实现土地增值为目标的经营，由公共人角色，变成了经营土地资本、追求土地收益最大的经济人。

　　3.房地产具备自住和投资的双重属性，从而掩盖了其虚假繁荣的本性。

　　4.房地产过剩与我国资源要素市场化改革滞后相关，房地产的两大资源供给，土地和金融都来源于政府。

　　5.房地产过剩也和现阶段不同城市的资源、产业发展的分化以及人口流入、流出的城镇化特征密切相关。

　　房地产的供给侧改革政策建议

　　21世纪宏观经济研究院认为，要给“高烧”的经济系统降温，去库存，要力推房地产的供给侧改革，而力推房地产的供给侧改革的根本是分割开房地产领域政府和市场的关系，毕竟政府占用房地产生产要素最多。

　　具体来看：

　　1.深入推进财税体制改革，加大地方政府负债管理和政府融资体制改革、弱化地方政府收入与经济增长之间的关联程度，遏制地方政府在房地产市场中的获利行为。更深层次的改革还要包括对官员政绩考核体制的革新。

　　目前，地方政府最感兴趣的房地产的功能，是其具有的资本特性的增值功能，而非房地产满足居者有其屋的社会服务功能。这使得政府容易将城市土地经营、推动土地增值作为增加政府收入和拉动经济增长的主要渠道来对待。

　　2.加快设计系统的房地产税种，对房地产的建设、交易、持有的各个环节，充分利用税收的杠杆作用进行调节，抑制房地产市场投机行为的出现，使房地产回归消费产品的属性。

　　3.预期降温，中国需要有限市场化的房地产管理模式。让中国房地产回归消费品角色、弱化其资本属性，强化房地产行业的福利性质、弱化其盈利性。

　　4.启动房地产资源普查，包括当前的住房库存、分布，以及闲置情况，基于供应端和未来住房的需求，来确定房地产的供应。

　　5.优化用地结构，一方面大力盘活低效利用建设用地，包括农村建设用地存量;另一方面，提升土地利用效率，优化用地结构，更好的满足新产业新业态、新消费新投资的项目用地需求，降低新业态的用地门槛。

　　6.力推户籍制度改革，提高劳动力资源配置效率，建造适应农民居住的房产，降低农民进城购房的门槛。

　　21世纪宏观经济研究院认为，房地产的供给侧改革并非是忽视需求，而是根据真实需求创造有效供给。房地产的供给侧改革的要求是通过法律和制度的完善，将房地产的生产要素引向需要的发展的地方去。相比之下，养老、物流、绿色建设、科技等未来的新型业态将成为房地产的主要需求方向。