经济学者与开发商一致认为房价调整不可避免，有学者称18个月内或现房价转折点 
 
    中国当前的楼市即将面临调整；当前中国经济最主要的问题是资产泡沫，18个月内更严厉的调控措施将陆续出台；近来土地供给加大，16个月左右会形成住房供给，压低房价……

　　清华大学中国与世界经济研究中心与新华社《经济参考报》上周末共同举办了“破解迷局：聚焦中国宏观政策———清华大学中国与世界经济论坛”。在这次论坛上，经济学者与房地产开发商罕见的达成一致：中国房价近年来飞速上涨的走势不可持续。有学者认为，很有可能在未来1年半之内出现转折点。

　　作为一个宏观经济研讨会，与会人士开篇讨论多集中在中国经济的整体走势上。但是会议仅仅进行到半小时左右，话题就转到了房地产，原因无它———房价过高是当前中国经济面临的最大问题之一。

　　香港科技大学经济学系教授雷鼎鸣说，中国去年货币供应量接近30%，但是到目前为止，物价并没有过快上涨，原因就在于由于存在产能过剩，资金进入实体经济利润率较低，大多数资金选择进入资本市场，更进一步的说就是进入楼市，于是房价被迅速拉高。

　　不过在雷鼎鸣看来，目前内地的房价走势，很可能类似于1997年年初时的香港。随着政府调控，1997年底香港房价开始逐步下跌。据他介绍，如果以1997年底的房价指数为100来计算，2003年香港房价指数跌到谷底时只有大约37，目前也不过刚刚回升到78左右。

　　清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵也认为，在未来18个月之内，一定会出现针对房价的更加见效的宏观经济调控措施。他说，今年乃至明年中国经济运行的基本面非常好，对经济的增长、物价的走势都不必过于担心，主要问题就在于房地产价格过快上涨。在这样的大环境下，出现了两个“从来没有出现过”。一是社会上，尤其是80后、90后的年轻人，对于现在房价如此之高，增长如此之快，从来没有如此强烈地表达过不满；二是国家在房地产价格上表达出来的调控也从来没有如此明确过。“‘这两个从来没出现过’结合在一起，一定可以导致政策上的一系列变化，从而使房价在不久的将来出现一定的调整。”李稻葵说。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹也给出了自己的理由。他说，解决房价的根本在于加大住宅开发的土地供给，只有这样市场上的住房供应量才能加大，进而压低房价。据他介绍，在北京，从开发商拿地到拿到预售证需要大约16个月。当前全国土地供给加大，所以可以预计未来房价会走低。

　　他还表示，在香港有一个公式，用市场上的租金回报率减去资金有效成本，再减去物业税，这个数若低于-3%，市场会开始下跌。这在香港历史上曾出现过两次，一次是1992年，一次是1997年。对比香港，目前北京的情况是，二套房银行贷款利率为基准利率的1.1倍，即6.5%；按照中原地产统计，北京二手住宅租金回报率为2.9%，上海为2.3%，这样减下来是-4%左右，如果再减去1.2%物业税，减下来的数值会更低，远远超过香港-3%的临界点。“在这样的情况下，就是不出物业税，房价也非常危险。”他说。

　　不过会上也存在着不同观点。中国社会科学院宏观经济研究所研究员袁钢明认为，中国现在已经出现了非常强的房价上涨预期，不是一两个政策出台就能起到效果。他说，当前中国的楼市和1985年前的日本非常像。1970年到1985年15年间，日本房价上涨了16倍，民众预期居高不下。日本政府尽管出台了一系列政策，但都没有收到好的效果，最终由于房产税(类似中国当前探讨的物业税)的出台，房价持续下跌了20年。中国政府很可能会参考日本的经验，对物业税的出台非常慎重。

　　“物业税一出，房价肯定会下跌。所以物业税出台要有一个时间表，要建立房价将会稳定下落的预期。”袁钢明说。

    “破解迷局：聚焦中国宏观政策”论坛认为房地产调控关系中国经济走势 
 
    编者按：24日清华大学中国与世界经济研究中心与新华社《经济参考报》共同举办了“破解迷局：聚焦中国宏观政策———清华大学中国与世界经济论坛”，论坛围绕中国经济面临的诸多两难困境及未来走势展开了热烈的讨论。最后，几乎所有与会者都将话题转向了房地产问题，认为中国经济的未来走向与房地产的走向密不可分，房地产问题解决不好，将严重影响未来中国经济的健康发展。本报将此次论坛的部分内容刊登如下。

　　《经济参考报》总编辑杜跃进：宏观政策调控面临诸多两难选择
　　
    “2009年，中国出台了一系列反危机措施，中国经济快速回暖。但在后危机时代来临的今天，展望艰难前景，我们依然面临许多严峻挑战。”。

　　首先，政府主导大规模的投资，虽然有效刺激了投资快速增长，但是由于投资与消费不同步，致使经济发展不同步，而体制限制也使得民营经济仍然不够活跃。大量融资和大规模放贷的行为，也致使地方融资平台和整个银行积累了大量的风险。其次，一方面，经济回升的基础还面临着种种脆弱性，另一方面G D P快速增长，经济出现了过热的苗头，C PI增幅已近临界点，加息似乎难以避免。可是，加息的合适时点很难把握，若调整不及时，有可能错失控制通货膨胀时机，导致增长失控。以房地产市场为例，如果任其增长，将危及社会稳定，但如果急剧降温，会使经济复苏失去重要动力。

　　因此，经济全球化加深与中国经济联系、纠结在一起，凡此种种，都将使中国经济具有着种种不确定性，宏观政策调控面临诸多两难选择。

　　国家发改委宏观经济研究院副院长马晓河：今年宏观政策还会有一些变动

　　马晓河表示，中央已经明确表态，积极财政政策不变，适度宽松货币政策不变，但他个人认为，在基本基调不变的情况下，今年宏观政策还是会有一些变动。

　　马晓河在发言前强调，他是以个人身份发表的观点，他说，不论从短期还是长期来看，当下中国经济面临的风险较多。第一，我国的产业结构在这次金融危机后，已经严重不能适应世界新的需求形势。我国生产的供应外需的产品非常多，但是目前外需不景气，充满不确定性。与此同时，我国的内需又跟不上来。我国产业存在产能过剩、高耗能和高投入等问题，结构转变方式难。

　　第二，尽管消费增长很快，但还是落后于投资，如何让消费超过投资对经济增长的贡献仍是个待解的问题。数据显示，今年一季度，全社会固定资产投资同比增长25.6%;社会消费品零售总额同比增长17.9%，消费增长依然慢于投资增长。老百姓增加了消费，但消费增长远远慢于储蓄增长。“我们的储蓄犹如坐上了火箭，但消费只是坐上了高铁。”。今年第一季度，我国储蓄增加4 .04万亿，去年全年是增加13万亿，而去年全年的消费只有16800亿增长量。从经济学上讲，储蓄会转化为投资，储蓄增长快就代表未来投资增长快。

　　第三，通胀预期正在形成并增加。去年以来，国家实行适度宽松的货币政策。货币发行增长27.7%，而G D P增长8 .7%，货币发行增长超过了经济增长。货币有两个特性，一是水性，凡有市场凡有商品就向外流。二是黏性，凡是附加值高的、可以赚钱的，就向上贴，这样的情况下，它正在沿着产业链向下游延伸。通货膨胀预期一般有三个条件，一是货币发行是否超过经济增长，二是发行之后是否顺着产业链向下流通，流通是否畅通，三是通胀预期是否形成，第一季度末，全国城镇两万储户调查显示，有65.6%的居民预期未来价格要涨。这种情况下，如何防止通货膨胀从轻度向中度或重度转移是我们需要关注的。

　　马晓河说，回顾这几年的政策可以发现，不论是宏观经济下降时期，还是宏观经济上升时期，政策力度都很高。下一步中国经济政策如何走？中央已经明确表态，积极财政政策不变，适度宽松货币政策不变，但在基本基调不变的情况下，宏观政策还是会有一些变动。他总结说，如果说我们今年通货膨胀是轻度，宏观政策恐怕向中性转移速度会慢；如果通货膨胀再继续向上走，宏观政策特别是货币政策向中性迈进的速度就会加快，假如向重度转移，速度还会更快。

　　他指出，今年四月份油价上调、大米价格上升，蔬菜价格随着北方低温出现一个上扬的迹象都需要关注。

　　标准普尔信贷评级部主任廖强：发展中国家须重视银行隐性债务

　　对于发展中国家而言，来自银行体系的隐性债务可能会占到很大比重。这部分债务尽管不显示在已经过去的财务指标之内，但对一个国家的主权信用评级起到重要作用。

　　廖强称，作为世界上三大评级公司之一的标准普尔在分析一个主权国家信用时所采取的方式方法，和一般意义上分析公司和个人信用状况时的思路差不多，比如考察包括“主权国家债务与G D P的比值”、“主权国家债务与财政收入比值”在内的财务指标。但除了纯粹地对过去的财务指标分析之外，评级机构更重要的需要依据过去的信息建立一个对未来国家情况的预期，这里面需要重点考察的一个方面就是“隐性债务”。

　　“任何一个主权政府除了账面债务之外都会有隐性债务，不论是发达国家还是发展中国家，只不过隐性债务的构成随着时间变化会不一样。”廖强说，在分析发达国家的时候，隐性债务更多地可能是与社会福利相关的方面。但分析发展中国家，隐性债务除了社会福利方面的预算，更大的一部分来自于银行体系发生困难时，可能会给一个国家财政带来的隐性负担。对于发展中国家而言，这部分来自银行体系的隐性债务可能会占到很大比重。也正是由于这样的原因，中国的评级不像美国一样高，原因就是来自银行的隐性负债和美国不一样。也正是因为这样的原因，金融危机以来，其对于一些发达国家的主权评级进行了下调，下调最重要的原因就是因为发达国家银行系统出现的坏账水平比之前预期的多，隐性债务的规模变大了很多。但到目前为止，欧元区国家内，除了希腊、西班牙这样的主权评级有一些向下调整的压力外，标普对多数欧元区国家的主权评级在金融危机里面没有改变。

　　国际货币基金组织(IMF)驻华首席代表IlH oung Lee：中国要更关注“内需”和“流动性”

　　Il H oung L ee表示，他个人认为，在后危机时代，中国如果保持经济增长，应该更多地刺激内需，并关注棘手的“流动性”问题。

　　他说，金融危机之后，如果新兴市场国家要保持与过去一样的经济增长率，那这种增长一定要有内部的需求驱动。“中国面临一个比较大的困难，那就是过大的收入差距。不同省份和地区以及不同行业之间的收入差异很大，而这种收入差异会影响刺激内需政策的效果。在中国，家庭收入在国家的G D P中所占的比重是下降的，这种状况需要改变。另外，房地产的价格也需要调整。”Il H oungLee说。

　　他说，中国政策面临的另外一个难点，就是货币政策“目前在中国，无论做什么，流动性问题都是比较棘手的。”他说，英美等发达国家在可预知的未来将保持宽松的货币政策，利息会较低，在这种情况下，发达国家的非银行部门将进一步调整自身的资产，把投资进一步布局于亚洲新兴市场国家，这意味着亚洲国家的通货膨胀问题将进一步加剧，给其货币政策带来新的挑战。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹：中国房地产患了“癌症”

　　“中国的房地产是有病的，这个病就叫做癌症。”潘石屹的发言一针见血。他说，之所以称为癌症，是因为癌症的症状是癌细胞迅速成长，迅速扩散，把别的部位的营养吸收过来。这样下去，会危及中国经济发展。

　　潘石屹指出，我们目前在中国能看到两类“乱套”现象。一是地价和房价乱套。土地价格本来是房地产价格的一部分，但目前土地价格高得完全离谱，行业内称之为“面粉价格比面包价格还贵”。二是房价和租金价格乱套。世界通行的租售比或是租金回报率在中国完全行不通。

　　潘石屹说，治这个病，可以有三个方法。第一种办法立竿见影，就是调整首付比例和利率，用货币政策的调整控制资金向市场的“输血”；第二种办法是税收政策，具体来讲就是推出物业税政策，这是缩小贫富两极分化的好办法；第三种办法是针对房地产问题根源的土地政策做出调整“但货币政策对于目前市场的作用只是‘创可贴’，先不让血流下来，但是从根上治病还是要靠税收政策和土地政策”。

　　“新的国四条和新的国十条的出台，是精确打击投资性买房的这部分

　　需求和行为，可是房价要靠这个政策打下去可能性很小。这是因为，2009年，中国房地产销售太火爆，房地产开发商太有钱，中国在A股和H股上市的房地产企业70%手中都有超过100亿元的现金。因此，我估计，这个政策出台后，未来几个月，成交量会降低，甚至会出现‘退房潮’。但因为开发商手中太有钱，让他们主动降价的可能性不大。”潘石屹说。

　　清华大学经管学院中国与世界经济研究中心研究员袁钢明：亟须建立房价稳定下落预期

　　袁钢明表示，房价上涨的预期非常强，这种情况下政策面临很大挑战，政府亟须建立房价将会稳定下落的预期。

　　袁钢明研究日本问题多年，他说，日本在泡沫经济之前，从1970年至1985年，15年间房价涨了16倍。日本人就形成了这样一个预期，那就是股市会下跌，商品价格会下跌，工资也会下跌，只有房价不会下跌。中国目前这种类似的预期已经形成了，甚至打破了常规，有“政策一出台，房价就会上涨”的倾向。大部分人都认为，中国的城市化要继续发展下去，所以不管实行什么政策，房价都会上涨。

　　“所以，政策如何应对预期从而打破预期，其实非常难。今年是虎年，政策也可能是骑虎难下。如果政府能在3年至10年的时间内慢慢把预期降温下来，就算是成功。而要达到这个目标，政府就要给公众建立一个制定政策的预期———政策今年不出，明年也要出；明年不出，后年也会出。”袁钢明说，物业税一出，房价肯定会下跌。所以物业税出台要有一个时间表，要建立房价将会稳定或者有所下落的预期。

　　香港科技大学经济学系教授雷鼎鸣：内地楼市很像1997年初香港楼市
　　
    雷鼎鸣以“亲身经历”表示，目前，内地的房价走势，很类似于1997年年初时的香港，之后会逐步下跌。

　　他说，中国去年货币供应量接近30%，但是到目前为止，物价并没有过快上涨，原因就在于产能过剩，资金进入实体经济利润率较低，大多数资金选择进入资本市场，更进一步说就是进入楼市，于是房价被迅速拉高。

　　不过在雷鼎鸣看来，目前内地的房价走势，很类似于1997年年初时的香港。随着政府的调控政策，1997年底香港房价开始逐步下跌。据他介绍，如果以1997年底的房价指数为100来计算，2003年香港房价指数跌到谷底时只有大约37%，目前也不过刚刚回升到78%左右。

　　不过雷鼎鸣也表示，中国人口从农村迁移到城市的城市化进程，还有快速的经济增长，都使得房价增加的压力不小，中短线下跌仍面临不小困难。

　　清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵：主要问题在房地产价格过快上涨

　　李稻葵认为，在未来18个月之内，一定会出现针对房价的更加见效的宏观经济调控措施。他说，今年乃至明年中国经济运行的基本面非常好，对经济的增长、物价的走势都不必过于担心，主要问题就在于房地产价格过快上涨。在这样的大环境下，出现了两个“从来没有出现过”。一是社会上，尤其是80后、90后的年轻人，对于现在房价如此之高，增长如此之快，从来没有如此强烈地表达过不满；二是国家在房地产价格上表达出来的调控也从来没有如此明确过。“‘这两个从来没出现过’结合在一起，一定可以导致政策上的一系列变化，从而使房价在不久的将来出现一定的调整。”李稻葵说。（经济参考报）