房地产行业回暖势头强劲。国家统计局数据显示，今年一季度，全国商品房销售额增长54.1%，房地产开发投资同比增长6.2%，房屋新开工面积涨幅高达19.2%。

　　二线核心城市销售畅旺在第一季度表现得尤为明显。受益于此，不少原本已经关停的钢铁企业也在四五月份重新点火。

　　即便如此，作为国民经济的支柱产业，在经济下行、库存过剩、需求萎缩的背景下，房地产业周期性见顶的迹象已经隐现。业内人士也普遍认为，房地产投资规模保持迅猛增长几无可能。

　　此番格局下，钢铁产业前景难明、去路多艰。

　　回光返照的一季度?

　　一系列的刺激政策后，房地产业在第一季度全面开花。国家统计局发布的数据显示，今年一季度，商品房销售面积2.43亿平米，同比增长33.1%;销售额18524亿元，同比增长54.1%。

　　此外，全国房地产开发投资增速也迎来两年来的首度回升。发改委数据显示，一季度全国房地产开发投资17677亿元，同比增长6.2%，其中，住宅投资增长4.6%。房屋新开工面积28281万平方米，同比增长19.2%，其中，住宅新开工面积19271万平方米，同比增长14.8%。

　　与此并行的是，标杆房企拿地的积极性也显著提升。中原地产数据显示，2016年一季度，保利、万科等标杆房企购地总额为1187.3亿元，同比上涨16.8%;其中，二线城市拿地的总额为636.47亿元，占拿地总额的比例达到53.6%。

　　房地产销售火爆和投资回升，又带动了钢铁等产业链上产品需求的增加。钢铁行业统计局数据显示，我国建筑用材占整个钢材消费量的50% 左右，其中房地产建设用钢又占建筑用钢的60%以上。作为钢铁行业重要的下游行业之一，毫无疑问，房地产行业的一举一动都将牵动钢铁产业的神经。

　　去年受到房地产行业整体下滑的影响，钢铁行业遭遇大规模亏损。自从中央财经领导小组提出“供给侧结构性改革”后，钢铁行业在全产业过剩、亏损的大背景下，成为去产能的重点对象。今年二月，国务院公布《关于钢铁行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》指出，将在近年来淘汰落后钢铁产能的基础上，从2016年开始，用5年时间再压减粗钢产能1亿-1.5亿吨。

　　然而今年以来，随着房产行业的回暖及钢材价格的普涨，不少已经停产的钢铁企业又重新点火。最明显的是3月份，当月房屋新开工面积同比增长19.2%，钢铁行业短期从供过于求转为供应偏紧，引发钢价飙升，钢企利润涨到300元-500元/吨的历史较高水平。

　　利润上升吸引了钢厂复产。国家统计局数据显示，3月我国粗钢产量同比增长2.9%，折算下来3月粗钢日均产量227.9万吨，已接近230.97万吨的峰值水平，开工率达到99%。钢材价格火爆上涨不仅出现在期货市场上，由于建筑活动突然加速导致钢材短缺，现货价格也在反弹。

　　根据中国联合钢铁网的调查，随着国内钢材价格急升和钢厂增产，全国已有68座高炉恢复了生产，估计产能达到5000万吨，小型钢厂的产能利用率也从1月的51%提高到58%。

　　业内人士普遍指出，本轮房地产市场回暖的可持续性存疑。

　　民生证券研究院执行院长管清友强调，目前房地产投资和销售反弹的大背景是库存高企，而且从多个口径来衡量，目前的库存都比上一轮反弹更为严重。

　　民生证券的数据显示，从1999年有数据以来，房地产累计新开工180亿平米，累计新房销售只有123亿平米，中间差高达57亿平米;更可怕的是，在高层提出“千方百计”去库存后，近两年来的新开工面积仍然大于销售面积，2015年累计新开工15亿平米，显著大于当年13亿平米的销售面积。2016一季度的新开工面积2.83亿平米，仍大于销售面积2.43亿平米，这意味着潜在库存又新增了4000万平米。“去库存事实上还没有开始。”

　　从历史上看，房地产市场自2010年以来出现了两次明显反弹，一次是2013年初，房地产开发投资同比增长从2012年底的16.2%增至22.8%，商品房销售额同比增长从2012年底的10%飙升至70%;另一次是今年初，房地产开发投资同比增长从去年底的1%增至6%，商品房销售额同比增长从去年底的14.6%飙升至54.1%。

　　管清友指出，上一轮反弹最终被证明是回光返照，这一次也不例外，而且从多个口径来衡量，目前的库存都比上一次还要严重得多。在此背景下，钢铁行业前景难言乐观。

　　事实上，钢铁行业整体趋冷的趋势从未改变。彭博数据显示，2015年全球钢铁产量中，中国的钢铁产量(8亿吨)就已超过全球钢铁产量的一半。而根据世界钢铁协会数据，2015年，全球钢铁需求量才15.13亿吨。预计2016年需求继续下滑。

　　受到中国经济放缓的影响，中国国内本身能够消化的钢铁产能将继续下降。根据世界钢铁协会的估测，2016年中国国内钢铁需求将下降2%。

　　此外，中钢协最新数据也指出一季度钢企表现仍然令人失望，同比增亏持续扩大。一季度中钢协会员钢铁企业利润总额为净亏87.48亿，比去年同期增加亏损76亿，同比增亏659.51%。中钢协会员企业一季度实现利税54.61亿，比去年同期大幅减少100亿，利税同比降146.52%。仅亏损面有所缩窄，由去年同期的51.52%减少至今年一季度的36.36%。

　　在国际市场上遭遇到更为严峻的贸易摩擦也为钢铁行业的前景蒙上阴影。兰格钢铁研究中心统计，今年1到4月份，其他国家对中国钢材产品发起了共15项贸易救济调查，比起去年同期的8起，接近翻倍增长。此前数次贸易摩擦，均为中国的钢铁行业带来了负面的影响。

　　房地产复苏带动的钢价回升、复产是否可持续，在4月份的楼市表现中可见一斑。

　　中原地产研究中心统计数据显示，4月54城市合计住宅签约35.47万套，环比3月份的39.5万套下调了10.2%。

　　一线城市跌幅最明显，成交量下调接近2成，二线城市也有所回落，跌幅11.4%。整体看，市场在一季度冲高后，出现了放缓现象。

　　中信建投分析师黄文涛、胡艳妮最新研报显示，进入5月份，本轮房地产和基建投资带动的短期经济回暖惯性犹存，但疲态初显。一线城市房价上涨过快，前期很可能有限购政策实施前的紧急过户行为会透支未来的购房需求，加之一线城市限购政策的全部升级，未来销售回暖是否可持续存疑。

　　研报指出，一线城市房价和成交数据回落，将很有可能影响到二三线城市，从而给房地产投资带来较大不确定性。此外，从高频数据看，4月上旬房地产销售也的确出现了环比增速下滑现象，一、二、三线城市环比增速下降43.2%、25.2%与25.2%。

　　但更根本的问题是需求基本面已变。管清友指出，长期来看，房地产需求主要取决于三类刚需，即婚龄刚需、迁移刚需和改善刚需。目前房地产市场的这三大刚需已渐渐萎缩，未来市场需求有每况愈下的风险，投资反弹可能为未来的房价埋下更大的风险。

　　受房地产影响，广发证券分析师李莎预计，二季度钢铁行业复产节奏将显著超于一季度，供给端将持续扩张，钢材供需形势持续改善，但边际效应减弱。

　　中泰证券分析师则认为，钢价已步入寻顶期。基于2015 年底的钢价反弹源自需求的复苏，当前钢铁需求主要受旺季和经济复苏周期左右。需求的季节性顶部将出现在二季度的中段，因此钢铁需求能否维持扩张趋势，将取决于经济复苏周期能否在二季度中段之后继续维持。地产投资周期顶部可能会出现在二/三季度的某个时间点，届时可通过观察地产销售先行指标进行预估。