地产开发贷风险链条紧绷 银监会加码严控

    《第一财经日报》近日获悉，银监会办公厅上月向全国银监系统、银行系统、金融资产管理公司、企业集团财务公司、金融租赁公司等下发了《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》(下称《通知》)。

    《通知》认为：“一些房地产企业采取各种形式规避监管、套取银行贷款，影响了房地产调控政策执行效果。”《通知》列出了四种房地产企业规避监管的表现形式，同时要求“切实做好房地产信贷管理、严控房地产开发贷款风险”。

    中国银行业协会近日发布的调查报告也显示，多数银行家们认为房地产行业的短期风险正在积聚，特别是房地产开发贷款的风险链条效应应予以重视。

    四个“花招”

    “尽管调控政策已经很严了，但开发商总是能找到应对的手段。”一位房地产业内人士表示，因为预期房价仍将上涨，开放商拖延开竣工时间、捂盘惜售的现象依然存在。

    《通知》列出了目前房地产开发商惯用的四个“花招”：

    一、通过分期开发，规避《闲置土地处置办法》有关“超过合同约定的动工日期2年未开发，应无偿收回土地使用权”的规定。由于缺乏对土地开发项目竣工时限的规定，房地产企业可以在开工后，采用分期开发方式，一再延迟后续开发时间。

    二、通过分期或推迟领取预售证，规避“领取预售证后10日应开始销售”的规定。

    三、通过抬高申报价格，规避“要严格按照申报价格明码标价对外销售”的规定。有的以抬高后的申报价格为依据，变相“捂盘惜售”，有的给实际销售时随意调整价格留下空间。

    四、变相绕开央行、银监会颁布的相关规定。具体表现在：通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目，规避“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的规定。

    今年8月，国土部和银监会披露了全国闲置土地名单，意在对开发商的种种投机行为进行遏制。但从实际情况来看，很多开发商依然“顶风作案”。

    显然，上述前三种手段正是这些开发商的惯用伎俩。

    而上述第四种手段，也属于监管部门的重点防范对象。早在2008年，央行、银监会就曾出台《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求商业银行“禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款”。

    对症下药

    针对开发商的这些手段，《通知》提出要结合监管要求，切实做好房地产信贷管理，严控房地产开发贷款风险。

    该监管要求主要有：“不对囤地、捂盘的房地产开发企业发放新增贷款”、“对78家不以房地产为核心主业的中央企业，对非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请”等。

    业内人士指出，相对于不断加码的住房按揭调控政策，开发贷的调控稍显稳健，但开发贷的风险却一直高悬。银监会2009年年报也认为，2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧，房地产开发贷款的风险链条效应或将重现，信用风险隐患可能上升。

    事实上，这个链条不仅是一个开发贷款的问题，还包括上端的土地储备贷款/下延的住房按揭贷款，资金链条环环相扣。一旦某个链条断掉，就是一个大面积的风险，对整个银行业破坏较大。

    一位股份制商业银行授信部高管认为，在一些热点城市，房屋的租售比指标都远远超过了国际平均水平，住房投资的非理性因素持续存在，所以必须对这个行业保持高度警惕。

    商品房限购城市数升为十四个 调控效果已显分化

    据上海证券报报道，10月19日，大连限购令的出台使我国采取限购措施的城市数量升至14个。在此之前，已有北京、上海、天津、深圳等13个大城市出台了限购令。这是在9月29日“国五条”提出限购之后，各地随后纷纷出台的楼市调控地方性细则。

    根据各城市颁布限购令的宽严程度，深圳、南京直接对第三套房“限购”，被称为“严厉版”的限购令，而上海、杭州等其他城市对原有住房既往不咎，每个居民家庭仍可再购一套新房，由此被称为“温柔版”限购令。“严厉版”和“温柔版”限购令目前产生的调控效果已开始出现分化，深圳、南京成交量锐减，退房潮涌动，投资客几乎销声匿迹；而上海、杭州等地仍波澜不惊，房价甚至继续走高。

    各地限购政策一览

    深圳

    对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。

    北京

    暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

    上海

    暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。

    广州

    同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)只能在本市市辖十区新购买一套商品住房。

    购房家庭是指本市户籍居民家庭，或能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。未满18周岁的人士，不得在本市单独购买商品住房。

    厦门

    同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

    杭州

    暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买1套商品住房(含二手存量住房)。
   
    宁波

    本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)在本市只能新购1套住房；能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购1套住房。无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房。

    南京

    保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。

    福州

    暂停在福州市拥有2套以上(含2套)住房的福州市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非该市户籍居民家庭、无法提供在该市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民在福州市五城区继续购买商品住房。

    三亚

    对三亚市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)及非本市户籍居民家庭，实行限购1套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。

    天津

    天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。

    温州

    暂定本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，只能在本市新购买一套商品住房(含二手存量房，以网上签订合同日期为准)。

    海口

    海口及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口新购买1套商品住房。对购买第三套及以上住房的，按有关规定暂停发放购房贷款。

    大连

    暂定同一购房家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。

    各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

    “严厉版”：

    深圳成交量急跌六成退房潮涌现

    被称为最严厉版的限购令，在深圳楼市的确起到了立竿见影的效果。

    9月30日晚，深圳市突然出台新的楼市调控政策，暂时实行限定居民家庭购房套数政策。限购政策出台之后，深圳银行部门和担保公司都开始要求购房者在办理房产按揭、转贷时要出具房屋产权查询证明。

    从10月8日开始，市民纷纷涌向深圳市规划国土房产信息中心开具房屋产权查询证明，随后的两天达到井喷状态，出现千人排队的壮观景象。其中有不少市民是半夜排队等号。

    在深圳，由于限购令直接禁止了已拥有2套住房的居民家庭再购房，退房现象开始大规模涌现。一方面，套数限购政策让一部分有能力购房的人群也无法再购置新房，退房成为唯一选择。另一方面，目前按揭贷款门槛提高，迫使不少购房者因为资金压力而考虑退房。

    显然，与4月楼市调控所产生的退房潮完全不同，新一波退房纠纷主要是因为行政指令不准买房造成的。而上一波退房则是由于楼市调控导致购房者预期房价降而出现的恐慌性退房现象。

    根据深圳中原地产市场部总监王世界的推算，因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成，9月深圳二手房成交15000套，9月最后一周的新房成交量约为2000套，按两成计算，深圳一、二手被限房产总量将超过3000套，约占年度成交总量的十分之一。

    深圳细则出台一周后的楼市成交数据更直观的体现出政策效果。从10月8日至17日的10个交易日里，深圳共成交758套新房住宅，日均成交约76套，较9月份日均成交的180套萎缩58%。其中上周深圳共成交507套新房住宅，成交均价降至19275元/平方米。

    而在南京，据记者了解，由于出台的限购令虽然严厉，却并未明确开始实施的确切日期，因此在颁布后的一周内出现了购房者赶末班车，火速签约过户的现象。据中国指数研究院数据显示，在10月11日—17日一周内，南京商品住宅成交面积增长了73.1%。

不过，南京严厉版限购令还是给市场带来一定震慑力。据了解，在2010南京秋季房地产交易会上，相关调查数据显示，受限购令的影响，不少炒房客退出了住宅市场，转而投资办公、商铺或者具有商业性质的酒店公寓。

    “温柔版”：

    上海豪宅热销均价大涨

    而在上海等出台“温柔版”限购令的城市，却没有出现类似的调控效果。

    “限购对我们这些豪宅和别墅开发商来说，或许还是好事。”在松江绿地诺丁山•臻墅项目售楼处，该楼盘负责人向记者表示，限购令颁布以来，有不少投资型购房者手中持有的资金原本可以买两套中小户型房的，由于限购只能再买一套房了，因此不少客户转而购买大户型或别墅项目。

    长假过后，与“沪十二条”同样受关注的是星河湾一期等一批高端项目的热销，由此带动上海商品住宅在新政出台后一周内成交均价再度环比大涨11%，达到22376元/平方米。单价3万元以上楼盘预售审批趋严反倒给了存量豪宅更好的去存化机会，同时限购政策也让一些投资者更珍惜限购期内仅有的一次购房机会，选择品质更好、保值性更强的项目。上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，星河湾、仁恒怡庭、九龙仓玺园等一批豪宅的热销给市场带来的信心不容忽视。

    更何况，在上海相关政府部门解读“沪十二条”时明确表示，对于改善型需求“卖一套房再买一套房”的，政府给予支持，不在限购范围内。“这样的限购政策，也无阻于改善型需求的释放。”宋会雍表示。

    上海中原研究咨询部在跟踪一二手多个交易案例后发现，“限购令”在局部市场上加剧了惜售心态。部分业主因未来可能无法购入更多房源而珍惜交易机会，提出更高的挂牌报价。因此，在上海新政出台后二手房市场不但没有出现业主恐慌性抛盘的现象，甚至不少业主撤牌惜售或者调高售价。

    同样是观望与僵持，当前的情况与4月份“新国十条”刚出台时远远不同。据上海各大二手房中介反映，此次新政出台后，交易中的业主很少取消交易谈判，而是拖延谈判，静观市场变化。一旦整体市场动向明朗，交易仍会迅速达成。这将缩短眼下调控风潮持续的时间，交易热潮的余波可能不久就会释放出来。

    业内声音：

    “限购”之后增加供应成关键

    “明知是供求矛盾造成的结果，却用限制购买而非增加供给的方式去对付，又岂会有好的结果？”任志强在其博客中质疑道，这种做法会误伤了大量居民改善性需求。

    一方面，如果限购仅仅是临时性措施，那么在供给没有有效增加的情况下，需求只能暂时被压制，最终会爆发并导致房价报复性上涨；另一方面，如果长期执行限购政策，成交量长期低迷，开发商回笼资金受阻，就只能以缩减投资的方式应对调控，供应无法增加，依然无法满足被压制的需求。

    “即便新一波调控已经登场，依然会有部分资金想要通过投资房地产达到保值升值的目的。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为。而造成这一现状的原因又相当复杂，比如说，产业资金正在经历金融化，传统制造业不景气使大批资金急需找出路；境外游资又开始大量涌入中国市场，其中不少进入了房地产领域。

    在这一情况下，既然只能购买一套，那些仍然愿意投资房产的资金，开始倾向于选择高总价的物业，尤其是高端公寓和别墅。因此造成新政出台后上海豪宅却逆势而行的状况。

    记者在采访中也发现，面对“限购”，市场上的卖方也并未如想象中那样恐慌，反而普遍心态平稳。“现在政府宣布动用新政手段限购商品房，就像当年凭粮票买东西一样，等于变相宣布房子是紧缺商品。”开发商如此解读这次的调控政策。

    全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，限购是调控政策的一柄“双刃剑”，只能作为暂时性的过渡政策。“需求并没有消失，限购就像闸门一样暂时拦住了洪水，但水位会越来越高，特别是在流动性充裕、CPI上涨的局面下。”聂梅生表示，限购必须辅以必要的配套举措，如切实加大供应、进行长期制度变革，才能真正取得成效，否则只能成为市场的巨大隐患。