5月17日，国务院视频会议后四部门重磅政策频发，大力支持房地产，关键词指向“去库存”。本轮去库与2016年去库存相比，在不同的宏观背景下，政策更多侧重于供给端，更加强调风险防范，预计将对短期内的销售市场有所刺激，中长期能有效解决房地产企业资金不足的困难。经测算，预计房地产融资支持政策年内能为房企提供超万亿资金，中长期现房去库存以及处置闲置土地将为地产企业补充至少1.78万亿元的资金。

        资金纾困将有效支持开发企业对在建项目的建设，预计在未来较长的时期内，保交楼都是地产重点任务之一，而这将带动房地产用钢500-700万吨/年左右的消费。

        一、 近期地产宽松政策频繁出台，“去库存”态度鲜明

        近期房地产政策进行了新一轮调整，从中央到地方频繁出台宽松的政策，覆盖消费端、企业端、土地端等，政策出台后市场信心大增，部分城市成交回暖。“去库存”成为现阶段地产政策的关键词。

        1. 中央：四部门出台多项利好政策，指向“去库存”

        5月17日上午，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，会议强调，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。会议过后，央行、金融监管总局连发三条重磅政策：降首付、取消利率下限、降公积金贷款利率。

        5月17日下午，住建部、自然资源部、央行和金管局参与国务院政策例行吹风会，宣布央行将设立3000亿元保障性住房再贷款、住建部会同金管局等部门将出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案、自然资源部拟出台土地方面政策措施、金管局将发布《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》。

        会议及相关政策包含降低购房者购房成本、放松企业融资环境、处置闲置和存量土地、去库存等方面，力度空前。同时，本次多部门联动发声，同时提出多项政策方案，表明当前“压实主体责任”的政策导向，未来房地产仍然是政策重点方向。

        2. 地方：核心城市放松限购鼓励居民购房

        5月初开始，市场预计全国将全面放开限购，随后杭州、西安、合肥、南京等城市先后放开限购或允许购房落户，是针对销售端的一剂强心针。截至目前(2024年5月20日)只有7个地方保留限购政策：海南省、北上广深、天津以及珠海横琴。

        3. 强力政策出台带动房地产股上涨，阶段内购房热情提升

        5月9日杭州出台取消限购政策之后，地产股出现一轮快速拉涨，在17日中央会议召开当日中证房地产指数上涨7个点。

        而各地限购政策放开过后，各地楼市热度出现一定程度的回升。成都率先取消限购，二手房涨价比例提高，政策过后两周二手房成交上升至年内高位;杭州取消限购政策出台当周新房、二手房成交回升显著，但二手房市场涨价信心一般;深圳限购松绑后当周二手房市场热度快速回升，周成交量达到年内新高，涨价房源占比持续提升;北京政策后新房、二手房成交表现平稳;而517政策出台后首个周末，上海、杭州、合肥地产中介带看量有显著提升。

        但实际来看，成交回升程度比较有限，热度的持续性也尚未得到验证，具体政策效果对市场成交的影响还有待近一步观察。

        二、 本轮地产去库存的特点和后续政策及市场预判

        1. 本轮去库存和2016年去库存对比

        2016年，中国也进行过一轮地产去库存，通过对需求端的强力刺激带动消费，实现了库存的有效下降。然而本轮去库存的背景、政策方向和影响都与上一轮不同。

        1)政策背景不同

        2024年4月末，中国商品房待售面积74553万㎡，已经超过2016年2月末的峰值73931万㎡，库存压力已上升至历史最高水平。

        而与此同时，中国经济的发展背景也与2016年相比多有不同——经济增速显著放缓，人口开始减少，社融增速显著放缓，房地产严重拖累固定资产投资，地产销售长期低迷，财政收和支出增幅下降。

        宏观经济环境不及2016年，地产库存压力比2016年更高，更重要的是，当前居民信心不足，对房地产市场持负面态度为主，投资需求几乎全部退场，刚需持续观望。

        2)政策重点和效果不同

        2016年，政策重点在鼓励购房者消费，包括降低首付比例、发放购房补贴、税收优惠等一系列政策，部分商品房库存较大城市还采取了先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。没有显著放开房企融资，也没有出台关于闲置土地消化的政策。

        上一轮去库存政策中力度最大的当属“棚改货币化”(开始于2014年)——政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房，这极大的刺激了置换需求的释放，带动了商品房销售的快速回升。棚改政策还配套出台了一些有助于棚改实施的融资政策，改善了企业的融资环境。因而2015年开始销售增速显著回升，2016年全年销售面积增速维持在30%以上。

        而2024年5月，不仅在2016年消费端政策的基础上再度加码下调购房门槛和成本，更多发力在供给端去库存——计划要求政府回购闲置土地、回购已建成但未售出的存量住房改为保障性租赁住房、继续支持房企融资、积极推进项目兼并重组等。

        不难发现本轮政策作用主体更多地体现在政府、企业端。而消费端的政策自2022年以来持续加码宽松，基本已经应出尽出，市场反馈却一般，销售面积持续负增长，表明消费者信心严重不足。

        2. 后续政策及市场情况预判

        1)当前政策将如何实施

        四部门已将下一阶段重点政策的执行方式进行了较为详尽的说明——

        闲置土地由地方政府帮助开发、流通转让或收回;已售未建成的商品房项目一方面给予融资支持，一方面通过司法程序等方式推动兼并重组;已建成未售的商品房项目则由地方国有企业参与收购用作保障性住房。地方政府、国有企业、金融机构是本轮政策实施的主要主体。

        其中值得强调的是收购竣工项目用作保障房，浙江、江苏、河南等省份已经有过成功经验，基本是国有企业制定一系列用房标准和规模，通过招投标的方式选定收购项目。这种收购一般更多地偏向于收购本土开发商的项目，户型也多为单套90㎡左右的经济房型，且以整幢、整单元收购为主。成功经验预计将复制向全国推广，但这一模式要求地方拥有具备一定实力的国企，也有一定规模的保障房需求，否则项目收回成本周期过长，将对国企和地方政府造成更大的压力。

        2)未来政策如何制定

        展望未来，政策或将延续当前的导向在供给端发力——

        517会议明确了后续政策的主要方向聚焦在两大重点任务：保交楼和消化存量商品房，这和过去两年中央把房地产行业的重点任务定义为“防风险”是一脉相承的。因而后续政策预计聚焦在支持企业合理融资助力保交楼，国资入场盘活存量土地和项目，持续压实地方政府主体责任。

        消费端或将继续加码宽松，例如放松一线城市的限购政策，配合户籍政策、利率下调等继续鼓励刚性需求和改善性需求入场。但根据过往两年市场对消费端政策的反馈来看，预计消费端的政策能够阶段性带动核心城市的新房、二手房成交，但对非核心城市，尤其是人口净流出城市的成交提振作用有限。

        虽然部分城市近年也采取了货币化安置、房票安置等方式进行存量改造，如郑州、成都(有限制)、楚雄等地。然而全国性的“棚改货币化”大概率并不会再次实施，一方面是因为当前人口开始负增长，房地产增量需求空间十分有限，政策效果预计不强;另一方面当前居民和政府杠杆率都处于相对高位，全国性的棚改货币化并不利于金融系统的健康发展。

        “三大工程”将继续推进，尤其是保障性住房建设和城中村改造两项，或将通过收购存量商品房项目改建为保障房和安置房的方式进行。

        3)未来房地产市场如何发展

        施工端来看，竣工面积可能有所改善。土地成交连年下降，新开工预计持续同比负增长。而随着“保交楼”融资支持到位预计能促进一部分项目加速竣工，另外3000亿再贷款发放将有效缓解房企的部分资金缺口，用于进行项目交付。根据金管局披露，从今年1月下旬建立机制以来，截至5月16日，“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿元，而根据上海钢联金属产业研究中心今年初结合房地产到位资金和施工情况测算，房地产项目资金缺口约为2.1万亿元，“白名单”目前已经解决了近一半的资金缺口。按此贷款发放速度，叠加利用司法手段对项目进行兼并重组，预计年内能够解决大部分地产项目资金问题。

        投资端来看，新增投资预计继续维持低位。地方闲置土地压力较大，土地供给受到限制，房地产企业在建项目资金缺口尚难补全，更难在土地市场竞拍新增项目投资;建安投资和设备投资预计随着融资支持到位有一定程度改善。

        销售端来看，核心城市阶段内住房成交或将在政策的带动下有所回升，但持续性仍需要观察，而政策的热度可能无法传导到非核心城市的成交端。

        三、 本轮地产政策调整对钢铁行业的影响

        1. 库存去化措施将补充地产项目资金、拉动钢铁消费

        从去化周期来看，2023年末商品房去化周期为31.2月，创历史新高，比上轮高点多5个月左右。考虑到本轮商品房销售市场信心严重缺乏，且过去两年成交面积降幅远大于竣工面积降幅，因此去库存周期预计拉长。

        上一轮房地产去库存从2016年初开始，2019年底结束，历经4年时间，房地产待售面积从73931万㎡下降至49821㎡，减量约24110万㎡。本轮库存高点或已出现在2024年3月末，为75969㎡，超过上轮高点，预计本轮地产降库空间约2.5亿㎡。若2.5亿㎡已竣工项目全部被政府按成本价收购用作保障性住房或安置房，按照全国平均造价4087元/㎡简单计算，可为房企补充1万亿元左右的资金。

        闲置土地方面，2022年末全国未开发土地面积4.98亿㎡，2023年至2024年4月，房企购置土地面积13.7亿㎡，新开工面积11.9亿㎡，新增闲置土地面积1.8亿㎡，即当前未开发土地建筑面积接近6.78亿㎡，历史数据来看，正常未开发土地面积在4亿㎡左右，则需要处置2.78亿㎡的闲置土地。当前全国土地均价约为2800元/㎡，假设2.78亿㎡的闲置土地全部由政府收回，则能够为房企补充约7784亿元的资金。

        1.78万亿元的资金是基于政府全部成本价回购计算，若能通过市场化手段盘活部分项目和土地，收益将比1.78万亿元更高。因此处置存量资产将在一定程度上缓解房企的资金压力，用于保障在建项目的交付，从而拉动钢铁需求。

        2. 保交楼将有利支撑地产用钢需求释放

        2022年7月政治局会议首次提出“保交楼”重点任务，剔除2022年疫情影响，2023年较2021年新开工复合降幅31%，销售面积复合降幅21%，而竣工面积复合降幅仅为0.7%;而2024年1-4月，保交楼政策阶段性空窗，竣工面积同比下降20.4%，与同期新开工面积和销售面积降幅大体相当，说明当前保交楼政策对竣工面积的支撑作用显著。

        2024年4月，政治局会议再次提出保交楼，若后续政策实施到位，将使得竣工下降速度明显放缓，预计可拉动500-700万吨/年左右的钢铁消费。另外截至2024年4月，房地产施工面积仍有68.75亿㎡的庞大存量，预计保交楼将是个漫长的过程。